阴阳合同主要为避税

和前几年比收敛很多，买入价不敢做过低

记者昨天以购房者的身份咨询多家中介，发现虽然各部门明令禁止，但是“阴阳合同”仍屡见不鲜。最主要的目的是为了少交税。

一名房产中介以周大伯和沈琼夫妇的买卖举了个例子。

假设这套房子的个税、契税等都由沈琼夫妇承担。这也是宁波二手房交易中常见的做法。

举个例子

如果这套房子为沈琼夫妇的二套房，面积为100平，沈大伯当时买入价为150万，且已经满2年无需交增值税。

那么，按150万的阳合同，因为平买平卖则可以不用交个税，契税部分按150万的2%计算，则为3万。

按190万的阴合同，则需要缴纳190万的1%的个税，即1.9万；契税部分按190万的2%计算，则为3.8万。总共需要缴纳5.7万的税费。

相比，走“阴阳合同”可以省下2.7万的税。

“如果是总价高的豪宅，或者是不满两年的二手房，阴阳合同的税差就更大了。”一位房产经纪坦言，虽然明令禁止，但是为了促成交易，的确会暗示或明示买卖双方走阴阳合同。

不过，受访中介都表示：这两年阴阳合同的情况比过去有好很多，从业人员也更慎重了。比如，阳合同的成交价不敢做得过低，一般都是平买平卖。

据介绍，“阴阳合同”的另一大功能是为了抬高成交价，以便买家能够申请到更多的银行贷款。前几年这种情况挺多，现在这种情况非常少，因为会卡在银行评估价这个环节，反而影响贷款。

据介绍，去年，宁波市住建委等8部门联合发布了《关于加强房地产经纪管理的实施意见》。

《意见》要求，在涉税服务过程中，经纪机构和从业人员应当如实告知房地产交易当事人税收政策规定和优惠政策，协助交易当事人依法诚信纳税，不得诱导、唆使、协助交易当事人签订“阴阳合同”，低报成交价格或伪造虚假证明骗取税收优惠。

律师说法

看似有利，实际存在不小风险

浙江尚甬律师事务所陈翔律师说：为了少交税等目的签订的“阴阳合同”，看似对交易双方都有利，且较隐蔽，但对买卖双方来说，存在着不小的风险。一旦发生纠纷，双方都希望按对自己有利的那份合同来履行。出现案例中这样当庭自曝内部交易内幕要求撤销的，要求按低价版合同支付尾款的也不足为奇。

“我接到过几起和‘阴阳合同’相关的咨询。”浙江共业律师事务所合伙人杨银春律师说，咨询者在二手房交易中签订“阴阳合同”的目的主要是为了少交税。合同签订后，因为房价上涨等因素，卖方要求撤销交易，返还房产。

“阴阳合同”哪者有效呢？杨银春分析，一般情况下，“阴阳合同"中的"阳合同"即使符合形式要件，但因具有逃税等非法目的而不发生法律效力。如果所签订的“阴合同"是双方当事人的真实意思且内容合法，那么一般可以认定为有效。

杨银春分析，“阴阳合同”的风险不仅局限于房屋交易本身。如果为了少缴税款而签订“阴阳合同”，该行为违反了国家相关税收法律法规，一旦被查出，不仅要补缴税款，还要接受税务机关的行政处罚。如达到一定条件，当事人还有可能要承担刑事责任。

陈翔说：如果买方为了向银行多贷款做高房价，则该行为属于“恶意串通，损害第三人利益”的行为，银行可据此请求法院或仲裁机构确认借款合同无效，并要求赔偿损失。

业内人士提醒，如本次交易不如实申报成交价，故意做低价格，今后再次转让该房产时，缴纳的税费也将相应提高。